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作為一家以營利為目的的企業(yè)來說, 項目的投資建設(shè)必須進行有效的可行性分析, 且應(yīng)該從項目全壽命周期的范圍進行投資分析。

全壽命周期是時間跨度從產(chǎn)品投資決策開始至報廢為止的全生命過程, 在投資決策及設(shè)計階段就將產(chǎn)品壽命周期內(nèi)的所有環(huán)節(jié)予以考慮, 注重全壽命周期內(nèi)的投資總額、產(chǎn)品使用性及經(jīng)濟效益。

物流倉儲項目全壽命周期具體包括投資決策、建設(shè)及運營三個階段。要使項目產(chǎn)生較高的經(jīng)濟效益, 每個階段都有不同控制要點。

投資決策階段是整個項目的靈魂, 也是決定項目成敗最關(guān)鍵的階段。目前市場狀況, 大部分重大投資項目在投資決策階段都會做可行性研究。但是, 往往存在很多缺陷和不足。主要有兩種情況:一是數(shù)據(jù)來源不可靠, 市場調(diào)查不充分, 脫離實際, 為應(yīng)付而做可行性研究;二是可行性分析時間跨度局限, 往往注重前期建設(shè)投資, 忽視運營期成本。

針對物流倉儲項目的特點, 用全壽命周期方法進行投資決策期可行性研究, 必須包括以下要點:

(1) 了解目前區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況, 了解倉儲類型租賃市場情況。

(2) 定位目標(biāo)客戶。

(3) 掌握土地資源信息, 了解地塊規(guī)劃指標(biāo)。

(4) 結(jié)合目標(biāo)客戶及土地資源信息, 確定物流倉儲項目所要建設(shè)的類型 (如冷庫、恒溫恒濕庫、普通庫等) 、規(guī)模及指標(biāo) (如單層庫、多層庫、電梯庫或坡道庫等) 。

(5) 制定較詳細(xì)、可靠的資金計劃, 包括建設(shè)投資、運營成本等, 以便后期可以根據(jù)計劃執(zhí)行, 達(dá)到預(yù)期目的。

建設(shè)階段可分為設(shè)計階段和施工階段。

(1) 設(shè)計階段。設(shè)計階段為項目投資控制的重要階段, 并影響后期運營成本的支出。在設(shè)計階段, 由專業(yè)設(shè)計單位根據(jù)可行性分析中確定的基本要求進行設(shè)計, 重點有以下控制要點:

(1) 根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo), 最大限度利用土地資源。

(2) 針對物流倉儲項目的特點, 設(shè)計出高效的交通組織。交通組織流向是否合理將對今后的使用效率產(chǎn)生重大的影響。

(3) 倉儲項目中幾個重點關(guān)注部位, 比如地坪、屋面采用何種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需特別溝通?？赡艽嬖谥ㄔO(shè)過程中投入大, 后期使用維護為少的情況, 需在全壽命周期內(nèi)進行經(jīng)濟分析。

(2) 施工階段。施工階段的任務(wù)以質(zhì)量、工期、成本為中心。

物流倉儲項目的運營模式有自用及出租兩種。對于物流倉儲平臺公司, 更多地為出租使用。項目出租又可分為整體租賃和分散租賃, 將影響運營成本及維護成本的支出。

倉儲項目全壽命周期成本 (LCC) =投資成本 (CI) +運營成本 (CO) +維護成本 (CM) +廢置處理成本 (CD)

(1) 物流倉儲項目收益 (LE) 。物流倉儲項目收益 (LE) 即上文中所提到的租金 (R) 及收取的物業(yè)費 (MF) 。

(2) 物流倉儲項目經(jīng)濟效益分析。物流倉儲項目經(jīng)濟效益分析可以從投資收益率、資本金凈利潤率、投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值等多個指標(biāo)進行分析。

(3) 案例分析。以我司建設(shè)的5萬平方米的物流倉儲項目為例, 土地費用3000萬元, 建設(shè)工程投資11000萬元, 其中自有資金4200萬元, 貸款資金9800萬元, 固定資產(chǎn)分十年攤銷, 建設(shè)期一年, 貸款利率6%, 貸款本息投產(chǎn)后前十年等本金償還、利息照付。

運營成本80萬元, 維護成本50萬元 (運營期前兩年不計) 。運營期租金收入1元/平方米·天, 物業(yè)費0.06元/平方米·天, 可出租年限50年, 但出租24年后, 需進行整體更新, 投資額2000萬元, 分兩年攤銷?；鶞?zhǔn)收益率i=6%。

根據(jù)上文條件, 計算可得, 建設(shè)期利息為588萬元。投產(chǎn)后1~10年還款利息分別為623萬元、561萬元、499萬元、436萬元、374萬元、312萬元、249萬元、187萬元、125萬元、62萬元, 同時每年償還貸款本金1489萬元。

1~2年運營及維護成本80萬元, 3~50年運營及維護成本130萬元。

1~50年每年租金收入1825萬元, 物業(yè)費收入110萬元。

可得利潤表如下:

(1) 投資收益率 (ROI) 。

項目總投資LCC=4200+9800+588+80*2+130*48=20988萬元

年平均息稅前利潤=【 (623+561+499+436+374+312+249+187+125+62) + (-227-165-103-90-28+4+97+159+221+284+1805*14+805+805+1805*24) 】/50=1476萬元ROI=EBIT/LCC*100%=1476/20988*100%=7.03%>i

ROI=EBIT/LCC*100%=1476/20988*100%=7.03%>i, 項目可行。

(2) 資本金凈利潤率 (ROE) 。

項目資本金EC=4200+2000+80*2+130*48=12600萬元

運營期內(nèi)年平均凈利潤NP= (-227-165-103-90-28+4+97+159+193+190+1209*14+540+540+1209*24) /50=941萬元

ROE=NP/EC=941/12600*100%=7.47%>i, 項目可行。